¿Cuáles son los derechos y responsabilidades de un inquilino en Ecuador?

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Aproximadamente 2,7 millones de personas viven en inmuebles alquilados, según el último censo poblacional hecho por el INEC (Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censos). La relación entre propietarios e inquilinos llega a ser tensa cuando se registran incumplimientos en los pagos o daños en la infraestructura.

Por eso es importante conocer cuáles son los derechos y obligaciones de quienes alquilan viviendas o locales comerciales. La Ley de Inquilinato establece la normativa a seguir.

Por ejemplo, los locales que se arriendan deben tener “servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar”. Incluso, si hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno deberá tener mínimo un baño.

Los servicios de agua potable y luz eléctrica deben ser permanentes y las instalaciones deben estar desinfectadas. Todo esto deberá ser ofrecido por el arrendador.

En caso de que el dueño de la propiedad no lo haga, un juez deberá dar un plazo. Terminado ese plazo, si no se han hecho los arreglos, podrá asumirlos el inquilino, quien descontará el valor del alquiler, con recargo de 10 %.

Si debido a esta situación, quien alquila se ve obligado a salir del local, el arrendador deberá indemnizar con el equivalente a tres meses de arriendo.

Obligaciones del inquilino en Ecuador

Entre las principales que establece esta ley, está: cubrir los daños de los que fuera responsable, incluyendo las instalaciones de agua potable y luz eléctrica. De no hacerlo, el propietario hará las reparaciones pero exigirá -vía autorización judicial- la reposición de valores con recargo de 10 %.

Cuánto se debe cobrar por alquiler

La Ley de Inquilinato establece que el valor mensual por arrendamiento no será mayor a la doceava parte del 10 % del avalúo comercial de la propiedad, precio que está en el Catastro Municipal.

Por ejemplo, si un predio está avaluado en 50 000 dólares, se obtiene el diez por ciento: $5000. Eso se divide para doce (los meses del año), lo que da 417 dólares aproximadamente. Ese sería el valor máximo que podría cobrar de alquiler.

“Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador. Cuando se arrienda solo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte”, establece el artículo 17 de la normativa.

Contratos de arrendamiento en Ecuador

Se hacen de forma verbal o escrita, según menciona el artículo 27 de esa ley. El plazo lo establecerán ambas partes pero el arrendador tendrá derecho a que dure mínimo dos años, excepto en el hospedaje de hoteles, casas de pensión o posadas; y cuando se trata de “individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente”.

¿Cuándo puedo dar por terminado un contrato de arrendamiento?

La Ley de Inquilinato establece ocho causales:

1.- cuando hay dos meses impagos hasta la fecha en que el inquilino reciba una citación judicial de inquilinato;

2.- si hay peligro de destrucción o ruina de la edificación que obligue la reparación;

3.- que el inquilino provoque peleas o escándalos;

4.- cuando el inquilino le da a la propiedad un destino distinto para lo que se alquiló, incluyendo actividades ilícitas;

5.- si el arrendatario causa daños en el inmueble y sus instalaciones;

6.- en caso de subarriendo de la propiedad por parte del inquilino, sin estar autorizado;

7.- ejecución de obras, por parte del inquilino, sin autorización;

8.- cuando el arrendador notifica vía judicial, con tres meses de anticipación, la demolición para construir nueva edificación; y

9.- que el arrendador justifique legalmente su necesidad de ocupar la propiedad alquilada porque no tiene otra propiedad que ocupar.

Además, el arrendador que no desee renovar contrato, deberá avisar al arrendatario con 90 días de anticipación a la fecha de expiración del acuerdo. Sino se entenderá renovado por un año y una sola vez. Luego, cualquiera de las partes podrá terminarlo.

Finalmente, el inquilino que ocupe ininterrumpidamente la propiedad por 15 años o más, tendrá la primera opción de compra, en caso de que el propietario decida venderla por su propia voluntad.

Tiempo de desahucio en alquileres en Ecuador

A partir de la fecha en que reciba la notificación judicial de desalojo, la persona que alquila tiene 30 días para desocupar, siempre que pague todos los valores pendientes.

Mediación para alquileres en Ecuador

La Defensoría Pública del Ecuador ofrece el servicio gratuito de mediación en caso de desahucios; devolución de garantías; incumplimiento de contratos; y terminación de contratos.

Para iniciar el trámite debe acercarse con las copias de cédula; contrato; recibos; dirección exacta; y todo documento que pruebe la existencia de un vínculo (contrato, recibos, etc.).

Además se ofrece asesoría a las personas que, por su condición económica, social o cultural, no pueden acceder a un abogado.

Se puede acudir por los siguientes temas:

  • Falta de pago de tarifas por parte de los inquilinos
  • Suspensión de servicios básicos agua y luz por parte del arrendador
  • Falta de devolución de la garantía del arrendador al arrendatario
  • Por cobro en exceso de las tarifas por parte del arrendador
  • Por haber desocupado el local arrendado pero dicho espacio se encuentra con candados
  • Por destrucción del local arrendado por parte del inquilino
  • Cuando el arrendador no quiere recibirle al arrendatario los valores por concepto de arriendo
  • Por desahucio (notificación que realiza el arrendador o el arrendatario con su decisión de no seguir ocupando el local arrendado). En la práctica, las partes acuerdan verbalmente y no como manda la ley de inquilinato, explica la Defensoría. (I)