Diferencias entre los dos sistemas de tasas de amortización

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Stephany Palomino lleva cinco años pagando su vivienda con un crédito hipotecario obtenido en el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess). Ella cancela $230 mensuales y aún le quedan 20 años por abonar a la deuda.

La comunicadora social de 39 años asegura que, cuando realizó el trámite en línea, nunca se fijó en los sistemas de amortización francés y alemán, esto es, las formas en las que se realiza un pago.

Afirma que simplemente optó por la cuota más baja. “Vi la que me salía menos y una sola cantidad”, apunta Palomino, quien compró su vivienda en el sector de Mucho Lote 2, al norte de Guayaquil.

Al igual que Palomino, otros ciudadanos como Denisse Avilés y Geovanny Loor usan ese método y desconocen el significado de los dos sistemas de amortización; o si les beneficia o no en el pago de su deuda.

Ellos están bajo el sistema de amortización francés, el cual consiste en cuotas fijas que incluyen capital e intereses.

En las primeras cuotas se amortiza proporcionalmente menor capital que en las últimas, por lo que se genera mayor interés.

“Con la francesa, al inicio hay más intereses que capital y las cuotas son las mismas. Es por eso que las personas suelen acceder a ella porque se paga un mismo monto”, asegura la economista Karen Córdova.

Con esto concuerda el analista económico Jorge Calderón, quien recomienda este sistema de pago porque “no todos están en capacidad de cancelar (altos valores)”.

Y es justamente lo que ocurre con la tabla de amortización alemana, que consiste en cuotas decrecientes donde se cancela al principio menos intereses y mayor capital.

Este sistema de amortización, de acuerdo con los economistas, no es muy utilizado porque las cuotas no son fijas y van de mayor a menor.

Córdova sugiere la tasa alemana por dos razones: se cancela menos deuda y beneficia cuando esta se liquida.

Por ejemplo, en un préstamo hipotecario de $124 000 a 25 años plazo, con la tasa francesa el ciudadano termina cancelando $262 684,60, y con la alemana $232 706,15.

“Usted paga mayores cuotas al inicio, pero está pagando mayor capital. Por ejemplo, si una persona en dos años recibirá un monto específico y quiere liquidar la deuda, es mejor que acceda con la tasa alemana para que los intereses se reduzcan en mayor proporción”, explica.

Sin embargo, tanto Córdova como Calderón aconsejan, primero, informarse sobre las tasas antes de adquirir una deuda; segundo, llevar una planificación de los ingresos; y tercero, en función de aquello, optar por el sistema de amortización que más se apega a la economía del ciudadano.

“Si creen que solo van a poder pagar la cuota en específico que le da la tasa francesa y no tiene la posibilidad de al inicio pagar más, elija la francesa. De lo contrario, la alemana. Pero, recuerde evaluar y no dejarse llevar de lo que se ve al inicio”, menciona Córdova.

Requisitos para un préstamo quirografario

  • Ser un afiliado activo.
  • Tener mínimo 24 aportaciones.
  • Poseer garantías reales (fondos de reserva y/o cesantías) en el IESS.
  • No tener un crédito hipotecario en trámite.
  • Tener cuenta bancaria registrada y autorizada por el IESS.

Requisitos para un préstamo hipotecario

  • Para vivienda terminada, el afiliado debe tener 36 aportaciones en total.
  • No estar registrado como afiliado voluntario.
  • Estar dentro del límite de edad requerido (hasta 77 años).
  • Si es representante legal de una empresa, no debe tener obligaciones pendientes. (I)