Cambios en préstamos hipotecarios

El Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) informó ayer 10 de mayo del 2019 que en un plazo de seis meses se implementarán las nuevas condiciones para créditos hipotecarios, aprobadas el pasado 24 de abril, a través de una reforma al Manual de Crédito del Biess.

La entidad explicó que el objetivo de estas regulaciones es disminuir la tasa de morosidad en hipotecarios –que a marzo pasado se ubicó en 6,8%– con una mayor rigurosidad en la calificación crediticia de los clientes.

Con esto se prevé alcanzar una mayor rentabilidad en los fondos del IESS. Sin embargo, varias de las medidas han generado preocupación entre constructores y clientes.

Una de ellas es la medición de la capacidad de endeudamiento de los clientes, que ahora equivale al 30% de los ingresos netos del solicitante.

Es decir, las cuotas mensuales no podrán superar ese porcentaje. Este es un factor determinante para el cálculo del monto de crédito a aprobar. Anteriormente, el banco autorizaba al cliente a endeudarse por hasta el 40% de los ingresos brutos, es decir, sin considerar los descuentos por aportaciones al Seguro Social y otros egresos.

Una asesora de crédito hipotecario de una firma inmobiliaria, indicó que uno de sus clientes había recibido una precalificación para un crédito por USD 68 000. “Revisamos en el sistema y ahora solo califica para USD 48 000”.

El solicitante percibe al mes USD 1 350 y sus ingresos netos son de 1 320. “Antes se podía endeudar hasta por USD 530 al mes, ahora con 397, por eso le baja el préstamo en 20 000”. ​

La asesora de crédito, quien prefirió reservar su nombre, añadió que esto afecta al flujo de caja de las constructoras, dado que se planifica con las reglas anteriores.

Explicó que el 70% de los clientes de la firma trabaja con el Biess y que la mayoría tiene hasta el momento solo promesa de compra-venta.

De caerse la negociación, los clientes deberán pagar una penalidad del 10% sobre el valor del inmueble, puesto que con la promesa de compra ya se firma un contrato notariado, aclaró la colaboradora de la constructora.

El Biess precisó el pasado jueves a este Diario que los créditos que ya estaban calificados mantendrían las condiciones previas, más no los que cuentan con precalificaciones. Sin embargo, dado el plazo anunciado ayer para la implementación de las medidas, se consultó nuevamente al banco sobre si los créditos precalificados se regirán por las nuevas condiciones y desde cuándo.

El Biess dijo que estaba tramitando las consultas. Otra de las reformas al Manual se refiere al financiamiento para los inmuebles, el cual no superará el 85% del avalúo, cuando anteriormente llegaba hasta el 100%. El segmento de viviendas entre el rango de USD 10 000 y los 100 000, denominado Casa Biess, tiene un financiamiento del 85% del avalúo, según detalló la entidad. En el grupo Casa Plus Biess (desde 100 000 hasta 150 000) no se modificó el financiamiento y se mantiene en 80%.

Mientras que el segmento Casa Mega Biess (desde USD 150 000 hasta 200 000) pasa del 80% al 75%. El plazo tope de los créditos se mantiene en 25 años, sujeto a la edad del solicitante.

Como consecuencia de la ampliación de la esperanza de vida de 75 a 77 años, los asegurados podrán verse favorecidos con un mayor plazo de financiamiento.

Las tasas de interés ahora serán determinadas con base en los montos del crédito y no en los plazos, siendo beneficiados con tasas más bajas los créditos de menor monto.

Al igual que antes, los afiliados deberán contar con 36 aportaciones mensuales al IESS en el momento de la solicitud, pero 24 de estas aportaciones deberán ser consecutivas, cuando antes se exigían 12.

Daniel Elmir, vocero de Constructores Positivos, dijo que los ajustes impactarán negativamente en 10 000 promesas de compra-venta firmadas antes de los cambios. “La gente que tenía entregado un 10% de entrada, a lo mejor ahora deberá pagar un 25%, de un día para el otro, ya que el Biess no le va a prestar lo que inicialmente el afiliado esperaba”.

Advierte que habrá mucha gente que tenga que desistir de las promesas de compra-venta, pero implica aplicar multas en contra del comprador. Miguel, un afiliado, estaba próximo a realizar la solicitud de crédito. Esperaba que le aprobaran USD 37 550, según constaba en la preaprobación de crédito que hizo hace varios meses. Sin embargo, con el cambio solo le aprobarían USD 28 162,56. Dice que no podrá cubrir la diferencia de casi 10 000, lo cual le privaría de acceder a la vivienda.